注册 登录  
 加关注
   显示下一条  |  关闭
温馨提示!由于新浪微博认证机制调整,您的新浪微博帐号绑定已过期,请重新绑定!立即重新绑定新浪微博》  |  关闭

侯风云的博客

我在成长:与孩子、与学生、与我的祖国一起成长

 
 
 

日志

 
 

【转载】中国的空置房到底有多少?  

2012-11-23 10:14:19|  分类: 引用文章 |  标签: |举报 |字号 订阅

  下载LOFTER 我的照片书  |

    最近北京芍药居的经适房大量空置,引发了社会的普遍关注。在一个普遍被住房绑架的社会之下,大量的房产——而且还是经济适用房——的空置,简直就是犯罪。

    那么北京乃至中国到底有多少空置房呢?

    今年6月,北京市公安局人口管理总队曾核对出北京的空置房屋381.2万户,尽管随后证实这一数字存在水分,也有统计数据是40万户,这两个数据相差了10倍。如果真不考虑381万户中的水分,不负责任的粗略估计一下,以每套住三口之家计算,北京的空置房将解决1200万人的住房问题。而按照北京市统计局不久前发布的2011年主要数据显示:北京市常住人口2018.6万人。1200万,也就是说,仅确实存在的空置房便可以解决北京超过50%的人口住房问题。当然,这个数据也许是夸大太多了,仅作参考!

    查了一下之前的未经证实的数据:截止到2010年6月底,北京商品住宅可售套数为8.9万套,可售面积为1186万平方米,而住宅空置面积为413万平方米,这个空置率超过30%;更夸张的上海商品住宅可售套数为4.1万套,可售面积为578万平方米,空置面积为443.17万平方米;广州商品住宅可售套数为3.7万套,可售面积为472万平方米,空置面积为137万平方米。

    对于我国商品房空置率到底有多少,有太多种说法。为什么数据出入这么多呢?原因是双方各取所需,所采用的计算方法分子分母都不相同。有人用的是从销售角度统计的商品房空置面积的概念,而有人用的是从使用性的角度定位的商品房空置率的概念。由于采用的是不同的数据标准,使最终的结论产生很大的差异。

    而国际上有空置率的普遍计算方法。大多数发达国家以当前商品住宅的空置量与近3年商品住宅的竣工量进行比较,其比值即为空置率。我们初步感觉这个计算办法是更精确的。但我国政府部门现在还达不到能精确计算这个数值,也就造成了民间各种各样的数据。

    就像上面所说,如果住房空置的数据上多少存在水分,那么2010年国家电网统计的数据,则更能说明问题,也更加具有震撼力:2010年,中国660多个城市现有连续6个月以上电表读数为零的空置房6540万套,足够2亿人居住。这还仅仅是房地产开发商已经交易了的居民持有的住房数据。如果加上房地产商已经盖好没有交易出去的住房,当前国内住房的空置率之高更是惊人。而对比09年国外公司统计的中国9.26亿的城市人口数,那么即是说,中国仅空置房,便足够满足20%人口的住房需求,而考虑到中国人口的实际增长速度。中国在住房问题上,本身应该是不存在供不应求的问题的。

    我们再来看看以前的几条老新闻:

    新闻一:杭州水业集团发布了一份最新内部数据统计显示:杭州五城区57万户安装水表的住宅中,有17000余户连续6个月以上为“零水表”。

    新闻二:据说某网站网抽样调查了南京四大板块几个典型小区“亮灯率”,时间大多在晚9点半到10点之间:江宁的金王府20%,江北的旭日上城22%,江北的万江共和新城红公馆8%,河西的中海塞纳丽舍35%,河西的万科光明城市26%。低得惊人!

    显然,直觉来说,我们中国的空置率是不低的,最起码应该高于国际的警戒线----10%。

    那么怎么解决空置房的问题呢?空置房的问题不是我国特有的,每个国家都有,不过有的国家对空置房的处理方式可比我们中国强硬多了。

    在国外,我们见过的最狠的对待空置房的国家是瑞典。在瑞典国内,为了制止空置房的数量上升,除了政府加强一些租赁服务只外,政府甚至能将空置的住房推倒。而且推到还有一定的理由,就是认为空置房的增加提高了政府保护下的租赁房屋的价格,使得公共支出太大了。

    稍微温和一点的有荷兰,政府允许其它无关的人们入住空置一年以上的空房,而业主也愿意在政府的这种协调下来无偿的提供这些空置房,如果他们希望自己房屋中的其他无关人士搬走,必须证明他住房的闲置时间还没有超过1年。个人感觉这是个值得效仿的方法。

    在英国,处理方式就比较类似,但这个国家所有居民登记的信息都是数字化和实名制的,比如任何居民都有个人数据库,只要一查就能查到这个居民的所有信息,比如姓名、职业、住址等。这个国家的法律就允许新购第二套住房的产权持有者有2年的免税时间,供他们决定两套住房中的一套作为第一住房,而另一套住房则要照章纳税。在这样的基础上,第二住房基本上被征收较高的税收,甚至达到3倍的家庭税,而且建立了全国的第二处房产登记制和新交易税率。最近新近推出一些类似我们的廉价房项目使得房价快速冷却,那些买不起房子的中等收入以及低收入人群都能有房子。

    再来看法国。法国是世界上少有的较早征收空置税的国家。法国人讲究诚信,居民交纳的大部分税目都由居民自己申报,空置税也是如此。许多法国人拥有不止一套住房,如果第二套住房基本不使用,该套住房则需按面积交纳空置税。一旦作假,将会受到严厉处罚。在法国的一些城市中,如果这套房屋闲置,那么第一年必须缴纳的罚金为房款的10%,到了第三年就变为15%,以此类推下去。如果拒不交税,政府有权实施经济处罚。如果拒不接受处罚,将遭到司法起诉。当然,这些国家都征收高额遗产税,如果想买空置房作为遗产的话,那就没多大意义了。

    如此多的空置房,一方面拉升了房价,另一方面也浪费了社会资源。如何才能解决这个问题?

    实践来看,这个解决的最重要方面在于政府,政府最关键的是大力上住房保障制度,比如以廉租房、经济适用房、两限房为主体。然后是要控制一级土地市场的供给,以及对房地产企业和投资的信贷。比如政府可以根据房屋上市情况适当放慢或加快出让土地速度,在需求不变时可以减少市场房屋空置率,进行总量调控;政府还可以做的一件事情是:要调整银行对开发企业的信贷政策,既可避免不良贷款,又能防止开发企业盲目上马的状况发生。最后,对于空置房中的无效供给,政府引导进行改造,提高质量,改善配套,或通过转让、合作等形式,变成适应市场的产品销售,也可以通过企业兼并重组等的市场运作来消化。

    其次,开发商也很重要。最主要的是提高项目决策水平。从市场调查入手,进行准确的市场定位,开发适合当地需求的房子。

最后是针对消费者的对策。最重要的是要消除贫富差距,要从分配制度和原则入手,从实现地区平衡、统筹城乡的协调发展来解决。这样能消除不少投机性需求。关于策略说来话长,下次详谈。

    而回到北京的住房空置上,一个四环里相关配套设施完善的小区——从其他住宅楼的使用率可以得到明显证明——其住宅竟然会出现大量空置,而空置的住宅还是国家为解决中低收入人群和拆迁安置的经适房。这本身就是不可理解的,需要警惕的是,这些黄金地段的经适房的“难以分配”,其背后是否又是部分人员寻求私利的“小九九”呢?这值得相关部门深思,特别是在政府下大力稳定房价的当下,住宅空置率,特别是经适房的空置,应该得到相关部门的重视。

  评论这张
 
阅读(3)| 评论(0)
推荐 转载

历史上的今天

在LOFTER的更多文章

评论

<#--最新日志,群博日志--> <#--推荐日志--> <#--引用记录--> <#--博主推荐--> <#--随机阅读--> <#--首页推荐--> <#--历史上的今天--> <#--被推荐日志--> <#--上一篇,下一篇--> <#-- 热度 --> <#-- 网易新闻广告 --> <#--右边模块结构--> <#--评论模块结构--> <#--引用模块结构--> <#--博主发起的投票-->
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

页脚

网易公司版权所有 ©1997-2017