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【转载】农地改革的制度探索:重庆地票试验五年  

2013-11-13 22:01:30|  分类: 学术讨论及政策思 |  标签: |举报 |字号 订阅

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重庆的地票试验已经践行五年。
    “地票交易,全国就重庆一个地方在试验。”国土资源部党组成员、总规划师胡存智在一次论坛上说,这在农地改革的制度探索中显得尤为重要。
    “重庆地票试验并非要追求数量,我们更看重稳健发展,尤其是地票试验对农地改革制度创新的贡献。”11月7日重庆市国土资源和房屋管理局副局长、重庆农村土地交易所总裁黄茂军在接受《21世纪经济报道》记者采访时说。
    2008年至2012年,重庆地票每年的交易量分别为1100亩、1.24万亩、2.22万亩、5.29万亩和2.23万亩,今年已交易7400亩。
    五年试验
    “重庆在地票试验中,向农村推广了市场经济的理念,推广了统筹城乡土地利用的理念,推广了农村土地精细化管理和节约用地的理念,将对深层次土地改革产生牵动效应。”重庆农村土地交易所副总裁王晓芹评价。
    2008年12月,重庆市在君豪大饭店举办了首场地票交易会,第一张地票在这里拍卖,编号08001。这张300亩的地票被重庆一家民营企业以2560万元竞得,刚好是起拍价的一倍。按照地票收益分配政策,这2560万元,在扣除复垦费用之后,按照85:15的比例划分,分给农户和农村集体经济组织。农民第一次知道,原来把自己闲置的农舍复垦为耕地,就可以得到一笔钱,而复垦后的耕地,还可以归自己耕种。
    自愿将宅基地复垦为耕地的农户大多分布在渝东南和渝东北地区,以万州、彭水、秀山、开县、城口、黔江等地的农户居多,有的因为外出打工,农村老屋无人居住,也有年纪大了投靠子女的老人,愿意将家中老宅换作现钱。
    “几年前我到江津农村去看过,很好的房屋,但因为只能在村里买卖,也就能卖上1万多块钱。”土交所一位工作人员说。
    地票的吸引力,在于无论农户身处怎样偏远、不会被开发到的农村,无论房屋有多旧多破,只要是合法的宅基地,只要符合规划,只要农民和农村集体经济组织同意,只要住有所居,农民都可将房屋申请复垦变为地票,按市场交易换成钱。
    “我们曾经接到群众来信,来信人说,他转户不久,老家的房屋就垮塌了,他很着急,担心不能享受转户退地政策了。经我们给他解释后,他才恍然大悟,原来退出的房屋是复垦之后才能变钱,与退出房屋的质量并没有关系。”一位工作人员说。农民的房屋以地票方式变了现,获得远高于在本集体经济组织内部交易的价值;同时,复垦拆除的建材农民可以拿去卖,这是一笔收入;复垦施工中农民投工投劳,有一笔劳务收入;复垦完成后形成的耕地,农民可以自己耕种,种出粮食卖了钱,还是他自己的收入。
    重庆地票交易践行近五年,交易总量已达11.84万亩,交易总额237.5亿元。
    “要保证地票交易的质量,重点在供求平衡。按现行模式,重庆每年新增经营性用地需求约在2.5万-3万亩左右,地票供应量也将参照此数量。”黄茂军说。
    2008年至2012年,重庆地票每年的交易量为1100亩、1.24万亩、2.22万亩、5.29万亩和2.23万亩,今年已交易7400亩。据交易所工作人员介绍,今年内还有几场交易,预计全年交易量为2万亩左右。
    地票交易保护价也在逐步提高、渐趋稳定。首场地票交易会,地票的起拍价为4万元/亩。2010年地票交易保护价提升为13.6万/亩,2011年8月以后,最低交易保护价调整为17.8万元/亩,这两次保护价的调整都写入了相关文件。
    “今年地票的交易均价在21万/亩左右,整个市场比较理性。”王晓芹说。
    从竞得的地票面积上看,土地储备机构占15.8%,民营企业占31.9%,其他国有企业占52.3%。
    “最终用地的企业应该成为地票市场的主要竞买者。”王晓芹说,这也是地票制度需要继续探索完善的方面。
    保障农民权益
    五年来,“自愿复垦、公开交易、收益归农、价款直拨、依规使用”已成为重庆地票制度的核心政策。
    其中,价款直拨一项,是指交易价格扣除复垦成本之后,由土交所委托银行直接将地票收益拨付给农户和农村集体经济组织,“银行会给农民开好存单,将存单送到农民手里。”土交所负责人说:“这无形中增加了土交所的工作量,但相较委托区县层层付款给农民,价款直拨能够更好更快地保障农民利益。”
    不管是在复垦过程中,还是与之紧密相关的户籍改革问题上,“自愿”都是绝对的关键词。
    早期,重庆市农委曾有过这样一个计算,重庆一个农村人口转化为城镇人口并退出宅基地,可节约建设用地170平方米,如果未来10年重庆有1000万农民转户进城,理论上讲,其退出的宅基地复垦后,就可以形成250万亩地票。
    但实际运行中必须尊重农民的选择。到2013年上半年,重庆累计转户人口已达376万,而同期申请退出宅基地的农户不到9万户。“农民转户进城后,愿不愿意参加退地复垦,这不能强制,转户不能以退地为前提,只能由农民自己来选择。”黄茂军说,这是对重庆户改和地票工作的共识。
    “但相较增减挂钩而言,重庆地票有很多不同点。首先,它是一个更大区域内的挂钩,不局限于一个区一个县,而是整个重庆市范围内的城乡挂钩、收益共享;第二,它的定价方式是更加市场化的;第三,它先复垦再使用,先补后占的方式更有利于保护耕地。”黄茂军说。
    他如此定义地票:它有国家下达的建设用地指标的功能,但它其实是一种权利,也包括发展权的让渡,它还是统筹城乡发展的制度工具,通过用途转换变现了农村土地和房屋财产权,也是新增经营性建设用地的指标来源。
    “重庆地票是在现有的土地政策法规体系下运行的,与现行土地制度如征地制度、土地招拍挂制度等衔接较好,改革顺利起步、运转良好。”黄茂军评价,下一步,随着地票优化农村土地空间布局和发现农村土地价值的作用进一步发挥,还将对户籍制度改革和人口城镇化产生更加积极的影响,促进重庆五大功能区建设发展,加快高山生态扶贫搬迁步伐。

转自:http://epaper.21cbh.com/html/2013-11/13/content_82965.htm?div=-1
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