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侯风云的博客

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【转载】房价必跌的十大理由  

2013-07-23 11:15:08|  分类: 中国经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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本文转载自纪玉龙《房价必跌的十大理由》

第一,中国要启动内需,促进经济转型升级的需要。中国粗放的经济发展方式已很难推动经济再上一个台阶了,主要是国内外的资源已不再支持这种发展方式,环境污染也日益严重。无论是从促进经济发展角度,还是为子孙后代着想来说,转变经济增长方式都已刻不容缓。目前,世界经济危机已经越演越烈,再加上中日钓鱼岛争端,世界经济危机就目前看来只有加剧的可能,短期内是不可能有转机的。我国必须把握住这个千载难逢机遇,加速推进产业转型升级,而且是越快越好,毕竟时间不等人,“过了这个村,就没这个店了”。反之,越拖我们就会越被动,就会失去产业转型升级的最好机会。我们要推动产业升级就必须利用好国内外两市场,就国外而言,我们要在谨慎的前堤上加快步伐走出去,利用世界经济危机冲击下,资产价格下降的有利时机,去收购我们过去想要而又得不到的技术和资产,从而推动我国产业转型升级;就国内而言,我们要启动内需,让国内的企业有更广宽的空间和更充足的资本来实现升级转型。但是我国目前的高房价,已几乎把全国人民的钱都牢牢的套住了。正是如此,那些买到房子的人要月供,无力消费,而没有买到房子的人不敢消费,这是一恶性循环,周而复始,消费也就被冻结了,这也是我们叫了多年的内需无法启动的最大原因。所以说,我们要进行产业升级换代,要启动内需,房价是必须降下来的,用温总理的话来说就是让房价合理回归,让房子恢复其居住本性,而不再是投资商品。

第二,世界经济危机的演变及加深。从历史上看,每一次危机的来临都会使房价下降,远的不说,就拿美国2008年以来发生的次贷危机和2010年的欧绩危机的持续发酵,就使得世界的房价下降了许多。现在这场危机还远远没有看到头,也丝毫没有结束的迹象,再加上中日钓鱼岛争端,中日两国经济交流已迅速冰冻,中国和日本是世界第二和第三经济体,一旦两国发生经济战,将会冲击到整个产业链条,这对深陷危机的世界经济来说无疑是雪上加霜。如今中国的经济已经融入到世界经济中,中国经济在这场危机中是不可能独善其身的,是必然会受到影响的,经济减缓也是免不了的。在这种状况之下的中国房价又怎能不受其影响,坚挺而不下降?又有何理由不下降呢?

第三,经济规律的内在性。稍微懂点经济常识的人都会懂得,经济发展是由经济规律支配的,经济发展无论如何都无法超越经济规律而独自起作用。同样的道理,中国的房地产发展也不可能违背经济规律的约束,其发展也必然受经济规律的支配。从世界各国历史发展进程来看,在房地产发展方面都曾经疯狂过,其中最具有代表性的是日本八十年代时房地产发展的疯狂,也正是由于日本人炒房炒得如此疯狂,使得日本为此付出了惨痛的代价。如今二十多年过去了,其经济还是停滞不前,成为了名副其实失去的二十年。前事不忘,后事之师,中国虽然有中国的国情,但中国也不可能违背经济发展规律。同样的道理,中国的房地产发展也必定受到经济规律的支配,无论中国的国情如何特殊,也不会脱离经济规律的约束而独自发展。我们必须牢牢记住这一点,如果我们忘记这个规律,我们会吃大亏的,而且我们越是疯狂,我们吃的亏会越大。如此看来高房价在经济规律的支配下会逐渐下降,直到最后回归到其合理价值之上。

第四,推出持有环节的房地产税。这一税种的推出将会提高房屋所有者的持有成本,那些拥有几套或者几十套房子的人,甚至那些期待买房养老的人们,也会在成本压力不断加大和人口变化的双重打压下,会不断的抛出房子,从而增加市场上的房子供应量,进而推动房价的不断下降,最终使房子走上真正的价值合理回归之路。

第五,刚需的变化。目前,专家们在谈论房价时都喜欢用刚需来说事,都说刚需是支撑高房价的最主要因素。其实,刚需并不是固定不变的,它是随着人们对住房预期变化而改变的,也就是说只要人们对住房预期的改变了,觉得房价不会再涨了,慢点买房也是可以的,这样刚需也就不复存在了。事实上我国十年前的人口也不比现在少多少,但那时为什么就没有这么多刚需呢?事实上,那时的人也是需要住房的,只是那时的人没有现在的人一样的预期,他们觉得房子不会涨得这么离谱,也就不着急买房。这样看来,刚需这东西你说它有,它就有,说它没有,它就没有,它是随人的预期改变而改变的,显然刚需也无法支撑过高的房价。

第六,人口因素。我国第二轮人口生育高峰出现在1962-1973(1975)年,1962年出生的人口是2437万人,到1963年达到顶峰2919万人。但1964-1973年,每年出生的人口都维持着2400万-2700万人之间,史上称之为中国的“婴儿潮”。也正是由于“婴儿潮”一代的生育,才造成了中国第三轮人口出生高峰,也就是1985-1993(1994)年之间,每年出生的人口都超过2100万人。2007年以来,这几年正是我国第三轮人口出生高峰出生的人口进入结婚生育期。因此,结婚潮、生育潮又带来了严重的住房紧张,从而推升了房价。但是这轮结婚潮、生育潮到2013年也将告一段落,拐点就在2013年,2013年以后这股结婚潮和生育潮就会逐年减少。还有一个现象,就是近年来,中国育龄夫妇的生育意愿和人口生育率持续下降,不愿多生孩子的生育文化已经形成,这就造成了中国人口总和出生率已下降到1.06。如果按照25年一代人计算,一胎化的长期结果就是每一代人都按照半数减少,成漏斗状。现在,绝大部分村里都没有了小学,要几个村才凑够一个班,这也真实的反映出我国人口结构的变化趋势。按照目前这种趋势,中国从2013年起,中国的结婚人口将持续减少,育龄生育意愿也持续下降,那么支撑高房价的结婚刚需拐点也将在2013年到来,这样房价下降也就成为必然,而且这个趋势一旦形成就是不可逆的。试想,在这种状况之下,高房价还能支撑吗?答案是否定的。

第七,楼市“过剩”越演越烈,鬼城越增越多。鄂尔多斯、温州、贵阳的“过剩”是非常惊人的,仅贵阳市花果园的一个楼盘据说可以容纳50万人。如果是真的,那将是一个中等城市的人口规模,这又是多么的惊人!这样例子在全国会有多少呢?在国家调控的重压之下,最近许多地方开始出现多个项目停建或者缓建的现象,其中包头最大的房企老板魏刚更是在走头无路时选择上吊自杀,这难道不值得我们深思吗?在供应量不断加大的前提下,又用什么理由来支撑如此高的房价呢?

第八,高房价对我国社会的冲击也达到了前所未有程度。正是过高的房价造成了人们对恋爱、结婚和家庭的观念出现了极度的扭曲,高房价已经使得许多人丧失了辩别是非曲直的基本能力,如果不尽快改变这种趋势,任由其发展,对社会的危害将是非常巨大的。许多年青人由于没有房子,不敢恋爱,不敢结婚,就算想结婚也过不了丈母娘这一关。在社会上也有一种说法,说中国的房价是丈母娘推高的,说来也是有一点道理的。总之,高房价正在折磨着“婴儿潮”这一代人和他们的子女们,他们这两代人由于高房价的存在,各种各样的悲剧正在不断的上演,而且还没有看到有结束的一天。因此,从维护社会稳定的大局出发,房价也必须降下来,这是毫无疑问的。

第九,我国提出的技术创新也需要把房价降下来。过高的房价使得许多高技术人才流失,同时这些人才在高房价面前也丧失创新能力,他们的脑中装的是如何赚钱买房,而不是如何创新。我们的大学生同样也想着毕业后如何赚钱买房,而不是把精力放在学习知识上。这样下去,我们国家还有创新动力吗?我们的发展还能持续吗?答案显然也否定的。所以我们把“中国制造”变成“中国创造”,也必须把过高的房价降下来,才会有希望。

第十,国家的威望。近年来,中国最高领导层也意识到高房价对经济和社会所带来的危害。于是推出了一系列调控措施,包括限购政策等,但收效不大。如果房价再不下降,无疑将影响到中央政府的威信,这是最高领导层所不愿见到的。

综上所述,我国未来房价的下降是必然结果,是不可逆的长期趋势,是不为人主观意志所能改变的趋势,并且离拐点已不远了。最后我再强调一点,那就是那些力挺房价上涨的经济学家,他们难道就没有分析过这些可令房价下降因素吗?这也是令我感到十分困惑的地方,按理说,他们的水平绝对是比我高,难道是另有隐情不成。

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